对xx新区宅基地制度集中式“三权分置”改革的探索于研究

农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”是农村土地制度改革的重大举措，具有现实的实践基础和迫切的改革诉求，亟待理论支撑和实践检验。2020年，xx新区依托彭山区作为全国第二批农村改革试验区和新一轮全国农村宅基地制度改革试点区的改革契机，率先在锦江镇余家沟开展农村宅基地“三权分置”改革试点工作，通过探索宅基地所有权、资格权、使用权分置实现形式，盘活农村宅基地、农村集体经营性建设用地等资源，为重大项目建设和乡村振兴注入强劲动力。自改革试点以来，xxxx新区和彭山区通力协作，扎实做好改革试点顶层设计，构建改革制度体系，做实基层群众工作，改革成效初步显现，探索出了具有xxxx新区特色和复制推广价值的集中式宅基地“三权分置”改革新模式，同步实现了低效闲置土地盘活、集体经济持续增收、农民居住质量改善和产业发展效益共享等目标。

改革面临的三大问题

锦江镇余家沟位于锦江社区三组（原永泉村五组），处于xx半小时经济圈，毗邻xxxx区黄龙溪古镇，是xx省重点项目——中法农业科技园重点打造区域。锦江镇余家沟总人口为36户95人，总面积700亩，拥有耕地约200亩、林地430亩；有农村建设用地（包括农民宅基地、工矿用地、集体建设用地）37宗，约31.88亩，其中宅基地面积约4.28亩（以房屋滴水为界），其他建设用地约17.27亩（农房破败倒塌后的宅基地、林盘院坝等建设用地），工矿用地约10.33亩。余家沟改革试点之初主要面临三大问题。

一是管理失位，土地资源浪费严重。现行“无偿取得、难流转、无限期占用”农村宅基地的制度，造成宅基地权利边界模糊、权能关系混乱，导致集体所有权事实上被虚置，衍生出集体所有权如何实现、农民成员权如何实现、其他物权如何完善等权能实现的问题。加上农村宅基地管理不到位，导致农村宅基地利用粗放，有两户存在一户多宅的情况，23户存在超标准占地（户均面积普遍在300—500平方米），4户有占用林地、基本农田的情况。违法违规建房、布局无序以及土地资源浪费等问题突出，导致土地利用率总体低下。

二是发展失速，乡村衰败愈演愈烈。社会的发展已导致“农民”这一概念发生转变，农民代际分化日趋严重。